运营、服务、修炼，2023博鳌房地产论坛探讨“新的边界”

所有的危机一定是新的生机的开始，企业的选择尤为重要。8月8日，在2023博鳌房地产论坛现场，地产精英们探讨着“如何避免重蹈覆辙”。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇首先发表观点：地产行业肯定不会消失，只是在市场中活得好的企业和人可能不是同一波。如今能够生存下来的并不是最大的，甚至也不是最强的，而是最能适应的。

以前大家做地产销售，谈的是地段、杠杆，现在大家谈的是运营、服务、修炼，走窄门，不要走宽门，因为已经没有宽门了。

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保利发展控股集团股份有限公司海南公司、云南区域党委书记董事长李勇说：地产企业在未来方向的选择上，应该是哪里有营养往哪里长，哪里有水分往哪里长，然后修炼自己，努力让自己的生命力变得非常强。在这方面，保利发展的选择是四个关键词，第一是客户，以客户为本，对他们进行更加深入的研究和思考；第二是专业能力，找到客户，了解自身技能，然后匹配，这就是专业能力，需要不停地修炼它；第三是长期主义，保利发展长期看好地产行业，在任何时期都会有相当一部分地产企业长期存在，要坚持做长期的耕耘者；第四是变化，是在摸索当中寻找，学会变化才能应对市场。

客户、运营都是基本功，保利发展会坚持深耕原来所处的有一定优势的领域决不放弃，还有就是把目前拥有的核心能力和客户连接，寻找到达的方式，或是游泳，或是架桥，或是飞过去。在地产的上下游再做一些延展，比如近期将在三亚成立一个会展公司。李勇强调，“这也不丢人。”

迪马股份总裁罗韶颖也从三个方面来讲：一个是调整心态，地产行业快速开发的时代已经过去了，经历开发时代的地产人和企业很容易有自信心爆棚的感觉，毕竟驾驭过大项目。

未来的关键词是服务，做过高周转、标准化、重资产的人和公司很容易觉得，做服务是降维打击。其实这种转变，恰恰是一场升维的战斗，这种认识，是需要整个公司从1号位到所有关键岗位的人，无情地给自己“洗脑”，否则就不可能有对的策略、对的行为。

第二方面，不管切换到哪些领域，面对怎样的客户做服务，方法论是一样的，这个和做地产开发没有区别，仍是以痛点为源，以客户为本。钱更难赚了，就一定要能Get到客户的痛点，给到最好的解决方案，客户才会付钱买服务。

第三方面不一定适用于每个同行，是迪马股份的特色，即每一个新的业务都是基于真实的需求，对自己的服务需求在哪里，就去把它做到很专业。在当下的市场环境中，这种生态生长型的相关多元化还是很受益的。持续优化自己的专业服务，等到有市场化的购买需求，然后尝试把它业务化，如果现金流能持平，就可以做。

迪马股份有8条不同的业务线，但也都是在一个服务于深耕城市和里面的人的大逻辑里面，当业务和业务之间都能有很好的协同效应，就可以省钱，而且还能互相带流量。

“当然，不同的业务部门也是基于市场化逻辑而各自拓展。”罗韶颖强调，地产业务在迪马股份仍有战略意义，这里特指住宅开发团队的业务，今年提出来的新的做法是建管服，而且服是核心。

路劲地产集团主管董事刁露则指出，随着中国的经济增长，未来城镇化还有大量的人要进城，地产行业目前体量摆在这里，对于企业来讲，做好自己，在这么大的行业里，总是有自己能够生存的地方，这是第一点，对行业充满了信心。

第二，无论什么行业，还是要回归到商业的本质，这个行业就是买地、造房子，卖给客户，这个市场需要可持续发展，赚产品的钱，赚合理的利润。

路劲集团经历过1997年的香港金融危机，2008年的金融危机，以及在十多年前收购了顺驰，经过艰难的整合，在长周期里看到这个行业的变化。

当下，路劲也一直在探讨给客户什么样的产品，目前市场利润相对来讲已回归理性，甚至是薄利多销了，如果房子做得好，就可能比竞争对手卖得快一些，就可能是按照市场的价值卖出去，而不是只能低价倾销，如果服务提供得好，可以让客户买到的房子相对更保值。

此外，地产企业要控好成本。土地成本可能占了40%-60%，所以买合适的地特别重要，其次就是控好日常管理的成本，包括财务成本。

所以回到商业的本质，无外乎企业如何做好开源和节流。

第三，有些企业尝试了一些创新的行业，但有些业务不一定是其能够承载的，这方面值得注意。其实地产行业的产业链非常长，路劲也做了一些创新，包括长租公寓、养老、商业，甚至尝试做一些农业或者是园林，也在探索如何把一个企业的存续时间拉长。

从长期主义的角度来看，将企业的时间拉到30年、50年甚至百年老店，就不会在乎这一年两年企业在江湖的地位，也不会在乎在某一个地方一城一池的得失，因为中国市场那么大，企业可以选择走自己的路、买自己合适的土地，干自己能做的事情。

总结来说，就是坚守主业、降本增效。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌谈道：每一年都在讲变化，金地算是内地地产行业的老兵，经历了35年，也有一个体会，还是要有一定的定力，还是要平衡好很多东西，对于企业规模诉求和安全性的平衡、对收入和风险之间的平衡、对短期和中长期利益的平衡。任何行业都会回归到本原，想明白了、看清楚了再去做，有些方面可能暂时是有压力的，但该坚守的就要坚守，有些变化是趋势性的变化，看到了就去探索，如果确实是一个变化，还要及时跟上。

地产是一个很传统的行业，经营方面要思考如何保持一个企业的弹性，要努力地让自己保持稳健的长期运营、长期生存，只要生存下来，企业的经验、能力、知识就在不断地储备，就会变成一个长期优秀的企业。

金地也提出轻重并举，不断增强运营能力，除了销售物业，还有持有物业，包括商业物业、产业园、办公楼。地产企业在运营方面的能力差距还是比较大的，这是一个赢家通吃的市场，做得好的园区就是满的，商业就是活的，它就是一只下蛋的金鸡。

运营能力，需要静下心来愿意付出成本，逐步的培养，然后成为自己的核心能力。

另外就是轻资产输出能力，金地多年积累了很多管理经验、产品、体系，希望把这些能力分拆成一块一块，能够有更强的合作能力，可以做管理输出、资金合作，通过更灵活、更专业细分的合作来更快适应市场。通过不同能力的组合输出、整合、轻重并举，是金地未来发展的重点，这样能让企业这艘大船行驶得更加平稳。

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明指出：房地产相关的大的政策稳定了。地产整体来说还是个好的行业，比如金地这几年就在北京、上海买了一些地，自有资金比例提高，只要产品适销对路，依然可以相对快的周转。

以海外成熟市场来看，很多人还是依靠地产行业挣钱，只是它不是以销售为主了，但是对于空间的运营生意永远存在，酒店、写字楼、商场都需要运营，还有产业园、长租公寓的运营，中国人口这么多，把人口、产业的变迁研究清楚，这个生意余地很大，空间很大，甚至未来会很美好。

相对原来的地产销售而言，地产运营的确比较难，比如产业园生意就是“窄门之路"，这条路看起来是光明的，但是它不好走，做得好的挣点小钱、慢钱、长钱，做得不好也赚不到钱。

而住宅销售在未来10年、20年，可能还是有几万亿元年销售额的市场。

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